אחת העסקאות הגדולות שאנו עשויים לעשות בחיינו היא רכישת דירה – מדובר בעסקה כל כך גדולה שרמת החשיבות שלה היא גדולה מאוד גם כן, כאשר כל מרכיב בדרך נחשב לעדין מאוד, שני הצדדים (המוכר והקונה) נמצאים לעתים במשחק של "חתול ועכבר" בהמצאת המסמכים הייעודיים לרכישת הדירה, העברת מקדמות וחלקים מהכסף עד העברת הבעלות הסופית והעברת התשלום הסופי.
בכל מקרה של רכישת דירה חשוב מאוד להיעזר בשירותיו של עו"ד מקרקעין לעריכת חוזה הדירה – בדרך כלל מי שיכין את החוזה יהיה הצד המוכר אולם גם הצד הקונה ייעזר בעו"ד כדי לעבור על המסמכים, לבחון את נסח הטאבו והעברת הבעלות על הדירה, יעזור לרוכש לבצע תיקונים להסכם במידת הצורך וכו'. החוזה הסופי צריך להגן על שני הצדדים להבטיח שהעסקה יוצאת לפועל כראוי וכי הצד המוכר יקבל את הכסף בזמן והצד הקונה אכן יקבל את הבעלות על הנכס על פי חוק.
בדיקות מקדימות שנדרש עורך דין לבצע:
לפני רכישת הדירה על עורך הדין של הצד הקונה לבצע מספר בדיקות אודות הנכס ובעליו כדי לוודא שהלקוח שלו אינו משלם כסף באוויר. חשוב לדעת כי חלק מהבדיקות הן בגדר חובה, חלקן לאו, אולם כל מקרה לגופו ולא כל עו"ד יבצע את כל הבדיקות, לכן במידת הצורך היעזרו בשירותיו של איש מקצוע מתאים נוסף:
- חשוב לבדוק את תעודות הזהות ובכלל מידע על הצד המוכר, על החברה או הגוף המחזיק בזכויות הקניין של הנכס וכו'.
- חשוב לבדוק אם יש משכנתאות, שעבודים, עיקולים, צווי משפט או הגבלות כלשהן על הנכס.
- חשוב לבדוק שאין צווי הריסה או צווים אחרים על הנכס.
- חשוב לבדוק שהצד המוכר הוא אכן בעליו החוקי של הנכס בטאבו והוא בעל הזכויות להעברת הקניין לרוכש.
- בדקו האם יש זכויות בנייה נוספות לנכס למשל אם תרצו לרכוש את הנכס ולהרחיבו בחדר נוסף.
- בדקו את תקנון הבניין המשותף ואם יש עליו הגבלות כלשהן לגבי הדירה.
- כדאי גם לבצע בדיקות הקשורות לשכנים, לאוכלוסייה במקום, תשתיות, רעשים ועוד.
- כמו כן כדאי לבצע בדק בית לנכס ולוודא את מצבו מבחינת תשתיות, מבנה, צבע וכו'.
- בנוסף עורך הדין יערוך בדיקת נסח הטאבו על הנכס, אישורים ממנהל מקרקעי ישראל ועוד.
הכנת החוזה:
לאחר כל אלה יעבור עורך הדין על חוזה המכר של הנכס לוודא שאין שם סעיפים שעשויים להיות חשודים או בעייתיים לרוכש שהוא מייצג. אם אתם מהצד המוכר את הנכס תרצו לוודא שהחוזה הוגן שכן אתם רוצים להעביר את הנכס בתמורה להעברת הכספים על הנכס על פי החוק ועל פי החתום בהסכם בין הצדדים.