רכישת דירת מגורים הינה אחת מההשקעות הגדולות והחשובות ביותר שעושה כל אזרח ממוצע בישראל, אולי הגדולה והקריטית ביותר. לצורך הרכישה משקיע הרוכש סכום נכבד מאוד מכספיו, ובמקרים רבים הוא גם משתמש בהלוואות ובמשכנתאות לצורך כך.
רכישת דירה/נכס מגורים הינה לרוב תהליך מורכב אשר יש לעשותו עם בהליך תכנון מסודר ומבוקר ככל האפשר. גולת הכותרת בכל עסקת מקרקעין הינה החוזה המסדיר אותה ואותו כדאי לעשות בסיוע עורך דין המתמחה בתחום – עורך הדין הוא גם זה שאחראי על ביצוע בדיקות שונות לגבי הנכס ובעיקר בדיקת מצב רישום הדירה. ברוב המקרים, הרישום נעשה בטאבו אבל יש דירות שרשומות במנהל, או בחברה המשכנת שלהן.
בדיקת נסח טאבו
חשיבות בדיקת נכס הטאבו רבה מאוד והוא מהווה מעין תעודת זהות של הנכס. ניתן לקבל בו מידע על כתובתו המדויקת, גודלו, מצבו המשפטי, שעבודים או משכונים קיימים ועוד.
למעשה, מומלץ לבדוק את מצב הדירה טרם הליכה לעורך דין וכבר בעת השיחות הראשונות מול המוכר. במידה והדירה נרכשת באמצעות משרד תיווך אזי סביר להניח כי המתווך כבר בדק את מצב הדירה ואף קבל מהמוכר את נסח הטאבו שלה, אבל מומלץ גם כאן לבדוק אישית. כל אחד יכול לבקש לקבל לידיו נסח טאבו וניתן לעשות זאת גם דרך האינטרנט. כל מה שצריך הוא מספרי גוש וחלקה ואז המידע מונפק במהירות. נסח טאבו באינטרנט נועד אך ורק לצורך מידע. רק לנסח טאבו שהונפק במשרדי הטאבו וחתום על ידו יש תוקף משפטי.
בדיקה נוספת שחשוב מאוד לעשות היא בדיקה בוועדה המקומית המוניציפאלית ובדיקה כזאת תספק מידע על מצבו הפיזי של הנכס, וכן, תגלה, למשל, אם יש בו תוספות בנייה לא חוקיות וכדומה.
מרכיב המיסוי
עסקאות נדלן ומקרקעין בשטחי ישראל, רובן ככולן, חייבות בתשלום מיסים מסודר למעט המקרים המוסדרים והפטורים על פי החוק. בראש סעיפי חוק מיסוי המקרקעין ישנם מס השבח ומס הרכישה – מס שבח מוטל על המוכר והוא מס שמוטל על הרווח הקיים בין הרכישה הקודמת והמכירה הנוכחית. קיים גם חישוב מיוחד שנכללים בו פרמטרים שונים. אותו כנ"ל לגבי מס רכישה שחל על המוכר, וגם כאן יש חישובים ופטורים שונים (מפורט בקישור המצורף). מומלץ תמיד לדעת מראש מה יהיו המסים המדויקים שיוטלו, או לפחות הערכה קרובה, לכל מקרה שיהיה. במידה והעסקה תבוטל רשאים המוכרים והקונים לקבל את המיסים ששולמו בגינה.
הערת אזהרה בטאבו
לאחר סיכום על מחיר העסקה הכולל ניגשים לעורך דין לביצוע ההסכם באופן מפורט ומוסדר כנדרש. אחד הדברים הראשונים שנדרש עורך הדין לעשות הוא רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת רוכש הדירה. לצד וידוא העברת התשלומים בגין הנכס חייב עורך הדין לדווח לרשויות המס תוך 40 יום על העסקה. דרישת התשלום, אם תהיה, מגיעה על ידי הרשויות ויש לשלמה תוך פרק זמן מוגדר שקבוע בחוק.