רישום זכויות ובעלות עבור נכסי מקרקעין מחייב רישום בטאבו, אל מול לשכת רישום המקרקעין (מוכרת בשמה "הטאבו"), ולעתים אל מול האגף לרישום והסדרת זכויות במנהל המקרקעין בישראל. רישום הזכויות בטאבו הוא למעשה האסמכתא המכריעה והמחייבת, המעידה על הזכויות והבעלות בנכס, וגוברת על כל חוזה, הסכם, אסמכתא לתשלום או אסמכתאות אחרות, ככל וקיים ספק. רישום הזכויות בטאבו מתבצע עם השלמתה של עסקת הנדל"ן, ובירור זכויות ובעלות מתבצע באמצעות הפקת נסח טאבו לקרקע/לנכס האמור, מסמך המהווה תנאי לקידומה של כל עסקת מקרקעין בישראל.
הוצאת נסח טאבו לפני עסקת נדל"ן חשובה הן למוכרים והן לקונים. נסח הטאבו מפרט את המידע הנדרש אודות הקרקע ו/או הנכס, מיקום ומאפיינים, שטחים מוצמדים, ייעוד הקרקע והשימוש המותר בה, וכמובן פרטי בעלי הזכויות בקרקע, מגבלות מכירה והערות אזהרה במידה וקיימות.
מה תפקידו של עורך נדל"ן בהליך המכירה-קניה?
בקנייה ובמכירה של דירה חשוב במיוחד לכל צד להעמיד ייצוג משלו, ולהסתייע בעורך דין כבר מתחילת הדרך. עורך דין נדלן מלווה מוכרי דירות ונכסי נדל"ן וקונים, תוך בחינת העסקה ומאפייניה, תוך קידום האינטרסים שלהם לאורך כל הדרך. בין תפקידי עורך הדין:
- בחינת מעמד הנכס והזכויות הרשומות
- ווידוא האפשרות למכירת הנכס, בהתאם לזכויות ולמגבלות החלות עליו
- ניהול משא ומתן והבטחת התנאים הטובים ביותר ליישום ולקידום העסקה
- עריכת חוזה- הסכם מכר תוך עיגון ההסכמות, ותוך התייחסות למהמורות אפשריות והטמעת הגנות מפני סיכונים ותרחישים שונים.
- תכנון מס ומיצוי הטבות והקלות מס
- ניהול בירוקרטי, איתור מסמכים, דיווח לרשויות
- העברת הזכויות ורישום בטאבו
כיצד מתבצע רישום זכויות בטאבו
רישום זכויות דירה בטאבו מתבצע בהליך בירוקרטי, הדורש הגעה פיזית אל אחת מלשכות המקרקעין על פי אזור המגורים/הנכס. בטרם ההגעה יש לבצע רישום מקוון באתר הלשכה, ולמלא טופס בקשה לשינוי בעלות נכס מקרקעין בטאבו.
ההליך מתבצע בשני שלבים:
- רישום ראשוני ודיווח לטאבו אשר מתבצע על ידי מוכרי הנכס
- השלמת ההליך ורישום העברת הזכויות בטאבו במלואה על ידי הקונים, לאחר השלמת כל שלבי העסקה וסילוק התשלומים בגין הנכס, בכפוף לאישור המוכרים.
את טופס הבקשה להברת הזכויות והרישום בטאבו על הקונים להגיש בצירוף מסמכים נדרשים:
- צילום תעודות הזהות של הצדדים המעורבים בעסקה: מוכרים וקונים.
- אימות חתום ידי עורך דין לזהות הקונים/מוכרים, וחתימת עורך דין נדלן על טופס “העתק נאמן למקור”.
- שטרות מכר- שטרות המכר שהונפקו על ידי הבנק שאישר את נטילת המשכנתא (אישור עקרוני למשכנתא) עבור הנכס.
- אישור מרשות המיסים מיסוי- אישור תשלום/פטור מרשות המיסים לעניין מס שבח ומס רכישה.
- אישור הרשות המקומית- אישור מהעירייה/מועצה מקומית בגין הידר חובות החלים על הנכס.
- שטרות משכנתא- שטרות אשר מונפקים על ידי הבנק וחתומים על ידי הרוכשים.
- קבלה/חשבונית תשלום בעבור אגרת רישום עסקה מלשכת רישום המקרקעין (ניתן להסדיר את התשלום במקום בכרטיס אשראי).
- במידה והעסקה מנוהלת על ידי מיופה כח, נדרש אישור משפטי חתום לייפוי הכוח.
- במידה והעסקה נחתמה/שטרות המשכון הופקו לפני למעלה משישה חודשים- יש להנפיק אישור חיים.
- אסמכתא בדבר תשלום אגרת רישום עסקה בלשכת רישום מקרקעין.
אפשרות שניה ונוחה יותר, היא הסדרת רישום הזכויות בטאבו על ידי עורך הדין אשר ייצג את הרוכשים במהלך העסקה, וביצוע הרישום והעברת הזכויות הם חלק מתפקידו. יש לחתום לעורך הדין על ייפוי כח לצורך זה, ובאחריותו לוודא את איסוף והגשת המסמכים המתאימים, ולספק ללקוחותיו נסח טאבו עדכני המעגן את זכויותיהם בנכס בסיום ההליך.
העברת הזכויות בטאבו עשויה להתעכב או להיפגם ממגוון סיבות, כאשר לאי רישום הזכויות עשויות להיות השלכות בהמשך, הן בהיבט הבירוקרטי והן בהיבט המשפטי.
בכל עסקת נדל"ן מומלץ לבחון תחילה את נסח הטאבו העדכני ולוודא כי מי שמציע את המכס למכירה הוא גם בעל הזכויות המוסמך ורשאי למכור אותו, לבחון את קיומן של הערות אזהרה ומגבלות.
ככל שהעסקה כשרה ונקייה ממגבלות, ומגיעה לכדי יישום הלכה למעשה, לוודא כי הליך רישום הזכויות מעוגן בהסכם המכר ומתבצע בפועל בליווי עורך דין מקצועי ומיומן.